滚动住房租赁市场又将迎来金融政策“大礼包”！
2月24日，央行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》。
本次意见稿主要围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。
涉及的17条内容，概括起来主要分为三个层面：完善住房租赁金融管理；拓宽多元化融资渠道；加强相关信贷产品和服务模式的创新。
前赴后继的政策
此前，贝壳研究院高级分析师黄卉在接受记者采访时表示，自1998年以来，我国完成了从公有住房体系到市场化住房体系的转型，居民的自住、投资需求得以进一步释放，住房条件得到了极大改善。
不过，随着城镇化的推进，大城市“买不起房”“租不好房”的新市民、青年人也在快速增加。
在这样的背景下，作为我国住房保障体系的重要组成部分，近几年保障性租赁住房得到了中央及相关监管部门的高度重视。
房地产市场中，从现行的政策来看，“租售并举”是我国住房改革的方向，也是构筑起房地产长期发展机制的目标。
二十大报告再次为房子定调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。此外，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
政策定调后，不少地方相继出台细则。
据人民网，11月23日，上海市人大常委会通过《上海市住房租赁条例》；广州、青岛、石家庄、佛山、深圳、常州等地也纷纷出台相关细则，对维护承租人权益提出明确要求。
政策的引导也落到了实处。去年，住建部就提出，2022年以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间）的目标。政策旨在从供给端直接发力，加大保障性租赁房的建设。
截至当年10月底，各地保障性租赁住房建设98.8%的年度计划任务已经完成。
住建部负责人表示，“十四五”期间40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套（间），预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。
根据美国、英国、日本等国家的经验，金融政策的支持，包括美国的REITs、政府提供贷款优惠政策；德国政府要求银行提供的低息住房租赁贷款；日本提出的发展住房租赁投资信托基金等，很大程度上成就了本土租赁住房市场的显著质变。
如今，央行征求意见稿的发布，旨在从金融融资角度，再次为租赁住房市场的发展铺路。
事实上，很长时间以来，我国的租房与商品房市场发展并不同步。
受限于供需不平衡、租金收益率低导致融资难、租赁品质偏低、租赁市场机构化程度低、租购不同权等因素，导致租房市场的发展相对滞后且进程缓慢。
从租售比指标来看，当前我国的租售与国际合理区间仍存在较大差距。
根据诸葛找房数据研究中心发布的报告，2022上半年我国重点50城的租金回报率为1.95%，较2021年持平；售租比为51.4年，也就是中国居民想要通过租金收回买房成本需要51.4年，较2021年增加了0.1年。
世界发达国家租售比普遍在1比200-300之间，而中国主要城市的租售比则集中在1比300-800。
租房市场大有可为？
需求端来看，人潮拥挤的一、二线大城市，对于租房市场的需求具有想象力。
疫情放开以来，尤其是今年春节过后，以深圳为例，据深圳贝壳研究院监测，春节后25天深圳租房成交环比增长233.6%，同比增长24.1%。
随着节后离深市民陆续返深、来深求职人员增加，催生大量新租、换租的需求，有效推动租赁市场加快回暖的局面。
从市场端来看，春节后租赁需求正在持续释放。
据乐有家研究中心数据显示，春节假期结束后一周（2023.01.30-2023.02.05）乐有家门店的租赁带看量环比大涨超400%，成交量环比大涨超300%。即使与8周前（2022.12.12-2022.12.18）相比，近一周成交量也有近120%的涨幅。
过去一年，由于受到疫情影响，安居客全国40城租赁价格指数显示，2022年由于全国多城市受疫情影响，各城市租赁价格表现分化显著。
整体来看，18个城市租赁价格指数呈现上涨，1个城市与去年持平，21个城市价格环比下跌。
不过，整体市场价格表现相对平稳。北京、上海、广州及杭州租赁市场价格表现仍相对较强。
一二线城市中，房租跟地段也呈现出正相关，这点跟商品房市场特点大致相同。
结合40城中重点一二线城市内各区域租赁价格的变化来看，基本呈现出核心区域挂牌价格表现更强，远郊表现弱的特征。
CRIC的数据显示，租金表现上，2022年全国55城个人房源平均租金为33.11元/平方米/月，环比上涨3.82%，同比上涨1.48%。另外，当年住房租赁行业融资热度回暖，整体融资规模回升至500亿元。
去年，国家统计局公布了《中国人口普查年鉴-2020》，城市家庭住房来源项上看，约四分之一家庭租房居住（包括租赁廉租住房/公租房和租赁其他住房），其中广东省达55.35%，位列第一。
此外，智研咨询的研究表明，2021年中国住房租赁市场规模约为2.2万亿元，同比增长15.8%。2021年中国30个城市租赁房源中，30平方米以下房屋租赁占比10.6%；30-60平方米房屋租赁占比26.7%；60-90平方米房屋租赁占比29.2%。
对比发达国家，城市住房租赁比例基本在50%—60%的平均水平，业内人士认为，在千亿级住房租赁市场规模下，应尽快提高机构化占比在一线城市达30%以上，全国整体达15%以上。
泽平宏观、自如研究院携手新华网发布《2022中国城市长租市场发展蓝皮书》发现，越来越多一线城市业主的“闲置房出租意愿或已超过买卖意愿”。
-----------
*免责声明：以上内容仅供参考，不构成投资建议
*风险提示：股市有风险，入市需谨慎
顶点财经投资顾问：高亮（A0380621100001）
